ஹவுசிங் சாய்ஸ் வவுச்சர்கள், வட கரோலினாவின் மிகக் குறைந்த வருமானம் பெறும் வாடகைதாரர்களுக்கு மலிவு விலையில் வீடுகளை அணுகுவதற்கான முக்கியமான நிதி ஆதாரமாகும். 2023 ஆம் ஆண்டு நிலவரப்படி, சுமார் 72,000 வட கரோலினா வாடகைதாரர்கள் வாடகை மற்றும் பயன்பாட்டுச் செலவுகளுக்கு மானியம் வழங்க வவுச்சர்களைப் பயன்படுத்துகின்றனர். அந்த வாடகைதாரர்களில், 73% மிகக் குறைந்த வருமானம் கொண்டவர்கள், உள்ளூர் பகுதி சராசரி வருமானத்தில் 30%க்கும் குறைவாகவே சம்பாதிக்கின்றனர்.[1] வவுச்சர் வைத்திருப்பவர்கள் தங்கள் வருமானத்தில் மூன்றில் ஒரு பகுதியைச் செலுத்த வேண்டும் என்று திட்டம் செயல்படுத்துகிறது, அதே நேரத்தில் HUD வீட்டுச் செலவில் மீதமுள்ள பகுதியை ஈடுசெய்கிறது.
வவுச்சர்களை ஏற்க நில உரிமையாளர்கள் தேர்வு செய்யலாம், இதில் அலகுகளின் தரம் மற்றும் பிற நிர்வாக கோரிக்கைகளை உறுதி செய்வதற்கான வழக்கமான ஆய்வுகள் அடங்கும். வவுச்சர் திட்டத்தில் நில உரிமையாளர் பங்கேற்பு தேசிய அளவிலும் வடக்கு கரோலினாவிலும் 2018 இல் 90% ஆக இருந்து 2024 இல் 80% ஆக குறைந்துள்ளது.
வவுச்சர்களை ஏற்றுக்கொள்வதில் இருந்து நில உரிமையாளர்கள் தடுக்கப்படுவதற்கு ஒரு காரணம், வவுச்சர் செலுத்தும் அதிகபட்ச மானியத்தை விட அதிகமாக வாடகைக்கு வவுச்சர் இல்லாதவர்களுக்கு யூனிட்களை குத்தகைக்கு விடலாம் என்று சில ஆய்வுகள் தெரிவிக்கின்றன.
“டல்லாஸில், சந்தை முக்கியத்துவத்தால் உந்துதல் எவ்வாறு உருவாகிறது என்பதைக் காட்டுகிறோம்: நகர்ப்புற மையத்திற்கு அருகில் பழைய வீடுகளைக் கொண்ட நில உரிமையாளர்கள் பங்கேற்க வலுவான உந்துதலைக் கொண்டுள்ளனர்,” ஆராய்ச்சியாளர்கள் 2018 இல் எழுதினார்“ஆனால், உயர்தர வீடுகளுடன் வாய்ப்புள்ள சுற்றுப்புறங்களில் இருப்பவர்களுக்கு நம்பகமான சந்தை குத்தகைதாரர்களை ஈர்ப்பதில் எந்த பிரச்சனையும் இல்லை.”
இதன் விளைவாக, ஃபேர் மார்க்கெட் ரெண்ட்ஸ் எனப்படும் வவுச்சர் மூலம் வழங்கப்படும் அதிகபட்ச அனுமதிக்கப்பட்ட வாடகையில் ஏற்படும் மாற்றங்கள், யூனிட்களைக் கண்டறியும் மிகக் குறைந்த வருமானம் பெறும் வாடகைதாரர்களின் திறனில் குறிப்பிடத்தக்க தாக்கங்களை ஏற்படுத்தலாம்.
நியாயமான சந்தை வாடகைகள் (FMR) எவ்வாறு கணக்கிடப்படுகிறது
நியாயமான சந்தை வாடகையானது ஒவ்வொரு பெருநகரப் பகுதி மற்றும் பெருநகரம் அல்லாத மாவட்டங்களுக்கான மொத்த வாடகையின் 40வது சதவீத அளவில் அமைக்கப்பட்டுள்ளது. FMR ஐத் தீர்மானிக்க, வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற மேம்பாட்டுத் துறை (HUD) சமீபத்திய அமெரிக்க சமூகக் கணக்கெடுப்பின் (ACS) 2 படுக்கையறை அலகுகளின் சராசரி வாடகை விலையைப் பயன்படுத்துகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, 2024 FMR ஆனது 2017 முதல் 2021 வரையிலான ACS தரவைப் பயன்படுத்தி கணக்கிடப்பட்டது. HUD ஆனது நுகர்வோர் விலைக் குறியீட்டைப் (CPI) பயன்படுத்தி தற்போதைய நிலைகளுக்கு இந்த வாடகைகளை சரிசெய்கிறது.[2]
சமீபத்திய ஆண்டுகளில், பொருளாதார வல்லுநர்கள், CPI எவ்வாறு வாடகையில் மாற்றங்களை அளவிடுகிறது என்பதற்கான வழிமுறைகளை சுட்டிக்காட்டியுள்ளனர் இன்று வீட்டைத் தேடும் போது வாடகைதாரர்கள் பார்க்கும் விலைகளை துல்லியமாக பிடிக்க முடியாது. ஏனென்றால், CPI இல் உள்ள வாடகைத் தரவு, பல ஆண்டுகளாக ஒரே பிரிவில் வசிக்கும் வாடகைதாரர்களை உள்ளடக்கிய ஒரு கணக்கெடுப்பின் அடிப்படையில் அமைந்துள்ளது. ஒரு யூனிட் புதிய குத்தகைதாரருக்கு மாறும்போது அதே விலை அதிகரிப்பைக் காண்பதற்கான வாய்ப்பு குறைவு.
இதன் விளைவாக, CPI ஆனது மற்ற வாடகைக் குறிகாட்டிகளில் பின்தங்கியுள்ளது, அவை குறிப்பிட்ட காலப்பகுதியில் வாடகைக்கு விளம்பரப்படுத்தப்படுவதை நோக்கி அதிக எடை கொண்டவை.
இந்த வேறுபாட்டின் தாக்கங்கள் படம் 1 இல் காட்டப்பட்டுள்ளன, இது ஆஷெவில்லி, வட கரோலினா MSAக்கான நியாயமான சந்தை வாடகை மற்றும் ஜில்லோவின் வாடகைக் குறியீட்டை ஒப்பிடுகிறது. FMR போலல்லாமல், Zillow இன் வாடகை மதிப்பீடுகள் வாடகை கேட்கும் மாற்றங்களின் அடிப்படையில். எடுத்துக்காட்டாக, 2023 ஆம் ஆண்டில், ஒரு வவுச்சர் வைத்திருப்பவர் ஒரு யூனிட்டை வாடகைக்கு எடுக்க முடியும், அது ஒரு மாதத்திற்கு $1,450 வரை செலவாகும், அதே சமயம் சந்தையில் விளம்பரப்படுத்தப்படும் வாடகை அலகுகளின் சராசரி விலை கிட்டத்தட்ட $1,800 ஆகும். அந்த இரண்டு மதிப்புகளுக்கு இடையே உள்ள இடைவெளி அதிகமாக இருக்கும் ஆண்டுகளில், நில உரிமையாளர்கள் தங்கள் யூனிட்டை ஒரு வவுச்சர் வைத்திருப்பவருக்கு வாடகைக்கு விட குறைவாக ஊக்குவிக்கப்படலாம்.
சந்தை யதார்த்தங்களை சிறப்பாக பிரதிபலிக்கும் வகையில் FMR எவ்வாறு மாறியுள்ளது
2023 ஆம் ஆண்டு தொடங்கி, HUD தனது வழிமுறையை மாற்றியது, இது போன்ற தனியார் கட்சிகளின் தரவைச் சேர்ப்பதன் மூலம் வாடகையில் CPI இன் பின்னடைவைச் சிறப்பாக நிவர்த்தி செய்யும். RealPage மற்றும் கோர்லாஜிக். இந்தத் தரவு ஆதாரங்கள் குத்தகைக்கு நடுவில் இருக்கும் அல்லது ஏற்கனவே உள்ள குத்தகையில் மீண்டும் கையொப்பமிட்ட குத்தகைதாரர்களைக் காட்டிலும், புதிய குத்தகைதாரர்கள் செலுத்தும் வாடகையை மிகவும் நெருக்கமாகப் பிரதிபலிக்கின்றன.
குறைந்த வருமானம் உள்ள வாடகைதாரர்கள் சந்தையில் காணும் விலைகளை நியாயமான சந்தை வாடகைகள் துல்லியமாக பிரதிபலிக்கின்றன என்பதை உறுதி செய்வதில் உள்ளூர் அரசாங்கங்களும் பங்கு வகிக்க முடியும். HUD பொது வீட்டுவசதி அதிகாரிகளை வாடகைகள் பற்றிய தங்கள் சொந்த கணக்கெடுப்பை நடத்தவும், ACS இலிருந்து பழைய தரவுகளுக்குப் பதிலாக தரவைச் சமர்ப்பிக்கவும் அனுமதிக்கிறது.
எடுத்துக்காட்டாக, வட கரோலினாவில் உள்ள ட்ரான்சில்வேனியா கவுண்டியில் 2-படுக்கையறை அலகுக்கான FMR இல் மாற்றங்களை படம் 2 காட்டுகிறது. 2022 ஆம் ஆண்டில் 32% உயரும் முன், FMR மாதத்திற்கு $650 முதல் $700 வரை ஏற்ற இறக்கமாக இருந்தது. அந்த ஆண்டு HUD ஆனது, ACS இல் கிடைத்த பின்தங்கிய தரவைக் காட்டிலும், உள்ளூர் வீட்டு வசதி ஆணையம் சேகரித்து சமர்ப்பித்த வாடகைத் தரவின் அடிப்படையில் FMRஐக் கணக்கிடத் தொடங்கியது. அந்த ஆண்டில் ட்ரான்சில்வேனியாவில் வாடகைகள் அதிகரித்திருக்கலாம் என்றாலும், தரவு சேகரிக்கப்பட்ட விதத்தில் இந்த மாற்றங்கள் காரணமாக அந்த ஆண்டு அதிகரிப்பு இருக்கலாம். இந்த உதாரணம் – மேலே குறிப்பிட்டுள்ள வழிமுறை மாற்றங்களுடன் கூடுதலாக – மேம்படுத்தப்பட்ட தரவு சேகரிப்பு, மிகக் குறைந்த வருமானம் உள்ள வாடகைதாரர்கள் தங்கள் சமூகங்களில் வீட்டு வசதிக்கான சிறந்த அணுகலை எவ்வாறு பெற உதவுகிறது என்பதைக் காட்டுகிறது.
ஹவுசிங் சாய்ஸ் வவுச்சர்கள் குறைந்த வருமானம் பெறும் வாடகைதாரர்களுக்கு மலிவு விலையில் வீடுகளை அணுகுவதற்கு நிதியளிக்கும் ஒரு முக்கிய ஆதாரமாகும், ஆனால் நில உரிமையாளர் பங்கேற்பை நம்பியுள்ளது. இதை ஊக்குவிக்க, வவுச்சர்களால் உள்ளடக்கப்பட்ட அதிகபட்ச வீட்டுச் செலவுகளுக்கு (அல்லது நியாயமான சந்தை வாடகைகள்) HUD வருடாந்திர மாற்றங்களைச் செய்கிறது. HUD மற்றும் உள்ளூர் அரசாங்கங்கள் இரண்டும் நியாயமான சந்தை வாடகைகள் சந்தை நிலவரங்களை துல்லியமாக பிரதிபலிப்பதை உறுதி செய்வதில் பங்கு வகிக்க முடியும்.
[1] அமெரிக்க வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற மேம்பாட்டுத் துறை. மானியம் பெற்ற குடும்பங்களின் படம். 2023.
[2] 2024 இல் எஃப்எம்ஆர் முறையின் முழுக் கண்ணோட்டத்திற்கு, செல்க: வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற மேம்பாட்டுத் துறை. “வீட்டுத் தேர்வு வவுச்சர் திட்டத்திற்கான நியாயமான சந்தை வாடகை, மிதமான மறுவாழ்வு ஒற்றை அறை ஆக்கிரமிப்பு திட்டம் மற்றும் பிற திட்டங்களுக்கு; நிதியாண்டு 2024.” ஆகஸ்ட் 31, 2023.
பதிப்புரிமை © 2009 வட கரோலினா பல்கலைக்கழகத்தில் தற்போதைய அரசு பள்ளிக்கு.